In questo articolo approfondiremo il tema delle fideiussioni per affitti, cercando di capire cos’è, come funziona e, in seguito, perché viene richiesta la fideiussione per un affitto e come comportarsi.
Fideiussione per affitto: cos’è e come funziona
La fideiussione è il contratto mediante il quale si garantisce l’adempimento di una obbligazione di un altro soggetto obbligandosi personalmente nei confronti del creditore.
La fideiussione può essere richiesta, tra l’altro, quando si intende affittare un immobile. Spesso il proprietario intende avere una garanzia aggiuntiva rispetto a quella fornita dal conduttore, in modo da diminuire il rischio di insolvenza e aumentare la possibilità di recupero nell’eventualità di mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori.
Con la fideiussione nasce così un’obbligazione diretta, di carattere personale, a carico di chi garantisce l’obbligazione principale nei confronti del creditore: si sviluppa quindi un nuovo rapporto obbligatorio che si aggiunge all’obbligazione principale: in altre parole, accanto a chi riveste il ruolo di debitore nell’obbligazione principale (cioè il conduttore, per quanto riguarda il pagamento dei canoni) si aggiunge, per effetto della fideiussione, un nuovo debitore che rafforza la garanzia del creditore.
Il soggetto che presta la fideiussione dovrà essere solvibile, cioè disporre di risorse sufficienti per farsi carico, in caso di necessità, delle obbligazioni assunte dal debitore principale: il proprietario, infatti, ha interesse che il fideiussore sia in grado di aumentare le garanzie a corredo del contratto. Per questo una fideiussione prestata da un soggetto economicamente più solido avrà un maggior peso nel favorire il buon esito della trattativa per la stipulazione del contratto di locazione. Nel caso di una fideiussione richiesta per un affitto, sono principalmente tre le categorie di soggetti che possono potenzialmente prestare la fideiussione.
- Le persone fisiche: dato che ogni soggetto può ricoprire il ruolo di fideiussore, anche le persone fisiche possono prestare fideiussione. Può essere il caso di parenti o amici con una posizione lavorativa o patrimoniale più solida di quella del potenziale conduttore. Specie in passato non erano infrequenti le fideiussioni rilasciate da persone fisiche, conosciute per essere noti professionisti o affidabili datori di lavoro. Oggi questa prassi sopravvive in parte nelle realtà territoriali più piccole. E’ bene precisare, tuttavia, che quando si chiede l’intervento di una persona fisica nel contratto di locazione, lo strumento della fideiussione è meno usato rispetto alla semplice garanzia personale, o coobbligazione, inserita direttamente nel contratto di affitto.
- Le banche: per quanto riguarda i contratti di affitto, la fideiussione bancaria viene rilasciata dalla banca a garanzia del pagamento, da parte del proprio cliente, del pagamento dei canoni e degli altri oneri finanziari previsti dallo schema di locazione. E’ importante tenere a mente che la tempistica necessaria a ottenere una fideiussione bancaria è pari a diverse settimane, in cui l’istituto deve completare la valutazione complessiva del richiedente e del suo patrimonio. Per il rilascio della fideiussione la banca esamina la storia creditizia del richiedente come risultante dalle banche dati creditizie. L’erogazione di una fideiussione bancaria comporta di regola una limitazione alla possibilità di disporre liberamente del proprio patrimonio, nella misura del 100 – 120% del valore totale della fideiussione: il denaro necessario per arrivare a tale importo, o più in generale, i beni (anche azioni o obbligazioni), vengono infatti “congelati” per l’intera durata della fideiussione. Per approfondire il tema delle fideiussioni bancarie in generale, può essere utile leggere il nostro articolo sull’argomento.
- Le assicurazioni: analogamente a quanto avviene per le banche, in questo caso è l’assicurazione a rilasciare una fideiussione per garantire il pagamento degli oneri d’affitto da parte del proprio cliente. Quello che cambia, rispetto al caso precedente, è che la struttura dei costi presenta delle differenze, essendo spesso modellata sulla struttura del premio assicurativo. A differenza della fideiussione bancaria, quella assicurativa non comporta, di per sé, il congelamento delle somme garantite. Tuttavia non è raro che, per rilasciare la fideiussione, le assicurazioni richiedano l’immobilizzazione di somme pari o vicine a quelle garantite.
Perché ti è stata chiesta la fideiussione per un affitto e come comportarsi
La fideiussione viene maggiormente richiesta, per l’affitto, in due diverse situazioni.
La prima situazione riguarda in prevalenza gli operatori immobiliari professionali che affittano locali anche per uso diverso da quello abitativo: negozi, uffici, studi, stabilimenti produttivi. In questo caso, i proprietari intendono minimizzare il rischio di futura insolvenza e preferiscono richiedere la fideiussione, in genere bancaria o assicurativa, per selezionare la clientela più affidabile.
La seconda situazione si verifica quando le garanzie personali già proposte al proprietario dal potenziale conduttore non sono considerate adeguate: è il caso, per esempio, di chi non può fruire della garanzia di residenti in Italia con basi patrimoniali e reddituali ritenute sufficienti. Anche in questo caso, il proprietario richiede il rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa per contenere i rischi.
In ogni caso, se l’affitto dell’immobile rappresenta un’opportunità tale da giustificare i costi associati al rilascio della fideiussione richiesta, sarà necessario mettersi alla ricerca di un ente, banca o assicurazione che sia, disposto ad agire come fideiussore.
Le prime richieste di informazioni potranno essere rivolte a banche e assicurazioni con cui si è già in contatto, in modo da ricevere le prime indicazioni su quanto occorrerà spendere, su quali saranno le tempistiche, e soprattutto sulla disponibilità a prestare il servizio.
Allargare la ricerca anche ad altre banche o assicurazioni può essere utile per un ulteriore raffronto: diversi servizi di fideiussioni per affitti sono pubblicizzati e attraggono l’attenzione. Non sempre si tratta delle soluzioni più vantaggiose, ma vale la pena confrontare il maggior numero di aspetti prima di decidere a chi rivolgersi.
Prima di considerare la fideiussione al fine di ottenere un immobile in affitto, può valere la pena richiedere una consulenza legale: contattami per maggiori dettagli
