Con questo articolo cercheremo di di capire se la prima casa può essere pignorata oppure no. Spiegheremo che cos’è il pignoramento immobiliare, distingueremo tra le principali categorie di soggetti che possono richiedere il pignoramento dell’abitazione principale, scopriremo le regole che si applicano in ognuno di questi casi.
Cos’è il pignoramento degli immobili
Il pignoramento è l’atto esecutivo che dà il via alla procedura di espropriazione forzata di un immobile.
Lo stesso pignoramento può avere ad oggetto beni mobili, crediti, quote societarie oppure beni immobili.
Il pignoramento immobilialre ha lo scopo di garantire che il creditore possa soddisfare il proprio credito bloccando il bene del debitore. Per procedere, il creditore deve avere un titolo esecutivo, notificare l’atto di precetto al debitore e iscrivere eventualmente un’ipoteca sull’immobile.
Soggetti che possono pignorare la prima casa
I soggetti che possono procedere con il pignoramento della prima casa includono sia entità pubbliche come l’Agenzia delle Entrate, sia soggetti privati come banche, aziende e individui. Regole diverse si applicano a creditori privati e pubblici: la pignorabilità della prima casa dipende infatti, almeno in ria battuta, dalla natura, pubblica o privata, del creditore.
Pignoramento della prima casa e debiti con soggetti privati
Quando il debito è di natura privata, ad esempio con una banca, un’azienda o una persona fisica, è sempre possibile procedere con il pignoramento della prima abitazione. Questo significa che se si ha un debito nei confronti di un istituto finanziario, di una società o di un individuo, la prima casa può essere messa sotto pignoramento senza particolari limitazioni.
Nel caso in cui venga pignorata la prima casa cointestata con il coniuge, il pignoramento eseguito da un privato interessa l’intero immobile, non solo la parte di proprietà del debitore. Il coniuge comproprietario avrà diritto a una porzione dell’importo ottenuto dalla vendita della casa, proporzionale alla sua quota di proprietà.
Non esistono garanzie aggiuntive o vantaggi particolari per il proprietario dell’immobile se nella prima casa risiedono minorenni o invalidi: anche in tal caso, si applicheranno le regole generali per il pignoramento della prima casa.
Pignoramento della prima casa e debiti con l’Agenzia delle Entrate
Al contrario, quando il debito è di natura erariale e deve essere corrisposto all’Agenzia delle Entrate, esistono alcune restrizioni che impediscono il pignoramento della prima casa. In questi casi, la legge prevede che la prima casa possa essere protetta da pignoramento solo se vengono soddisfatte determinate condizioni.
In merito all’impignorabilità della prima casa, la Cassazione ha sancito nel 2015 alcune condizioni specifiche che devono essere soddisfatte per evitare il pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore, come stabilito dal Decreto-legge n. 69/2013. Secondo questa normativa, l’Agenzia delle Entrate non può procedere al pignoramento della prima casa quando:
- Unico Immobile di Proprietà: Il debitore deve essere proprietario di un solo immobile, senza altre quote di proprietà su altri beni immobili.
- Residenza Anagrafica: Il debitore deve avere la residenza anagrafica nell’immobile in questione.
- Classificazione Catastale: L’immobile deve essere catastato come abitazione civile.
- Esclusione dei Beni di Lusso: L’immobile non deve essere considerato un bene di lusso, come definito dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969.
Se il debitore è proprietario anche solo parzialmente di un secondo immobile, e questo non è sufficiente a coprire il debito, l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento della prima casa solo se:
- Debito Pari o Superiore a 120.000 Euro: Il debito complessivo deve essere di almeno 120.000 euro.
- Valore Totale degli Immobili: Il valore totale delle proprietà immobiliari del debitore deve essere pari o superiore a 120.000 euro.
- Notifica della Rateizzazione: È stata notificata al debitore la possibilità di rateizzare l’importo dovuto.
Se il debito è inferiore a 120.000 euro ma supera i 20.000 euro, l’Agenzia delle Entrate non può pignorare la prima casa ma ha la facoltà di iscrivere un’ipoteca sull’immobile.
Altre forme di recupero del credito
E’ importante essere consapevoli che pignorare un immobile non è l’unica modalità a disposizione del creditore per soddisfare il proprio credito.
Il pignoramento presso terzi (per esempio dello stipendio o del conto corrente), o il pignoramento di beni iscritti in pubblici registri (per esempio automobili o motociclette) rappresentano alternative utilizzate di frequente.
L’eventuale impignorabilità della prima casa, quindi, non pone il debitore al riparo da altre iniziative ad opera del creditore.
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